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网络司法拍卖注意要点有哪些


发布日期:2020年12月12日 浏览:151 次

  很多人可能对拍卖一行了解的不是很多,更别说司法拍卖了,但是网络司法拍卖有的优势,主要体现在以下几个方面:

  该模式优点在于:

  1、信息公开,原先法院哪些在卖东西,在卖啥,大家都没有渠道了解。

  2、只需注册一次终生受用,如在和拍网(网络拍卖网)上注册一次会员后,后期参与拍卖不需要在注册了,可各种平台的拍卖会。

  3、基于平台会员众多,信息传播广度不成问题。

  4、竞买人谁都不认识谁,串不了标,也围不了标,杜绝了围标串标的问题;

  5、拍卖效率提高、竞价更为充分。利用互联网平台实施拍卖,避免了以往的委托拍卖中所耗用的过长周期,大大提高了拍卖的效率。

  6、零佣金,减少了执行成本。多少拍卖公司对此深恶痛绝,一直想想法设法闹事啊。

  司法拍卖注意要点

  1、拍卖价格

  拍卖当然最关注的首先是价格。

  首先是评估价,对拟拍卖的财产,人民法院都是委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。实际操作中,评估公司评估费用往往是基于评估物价值。所以你们懂的,评估的价格实际上是有水分的,不要按此来指导竞拍。

  起拍价,第一次拍卖时,不得低于评估价或者市价的百分之八十;但每次流拍的,下一次拍卖时,价格最高下调比例不能超过上次拍卖保留价(即流拍价)的20%。下调比例由法院定,被执行人无异议即可。对于不动产而言,法院可拍卖三次。

  所以单从拍卖价格看,拍卖的价格和市场价格还是有很大的升值空间的。从这个角度来看,司法拍卖无疑是个大馅饼。

  拍卖标的

  一套房子在拍卖时的房产价格,相同小区,相同户型的二手房价格

  在现实情况中,有很多的操作方法。比如首次拍卖基本在9折左右,首拍大家基本都很默契地让它流拍,然后再二拍,降10%~20%左右,再流拍,再降 10%~20%左右,进入三拍,这个时候就不要错过了,都相互抢起来吧。基于这种默契大家实现了利益最大化。

  所以看到多次拍卖的房源,大家可以重点关注关注,因为它的价格往往已经被压了20%以上。当然,也要了解清楚流拍的原因,如果是房子本身有一些问题,也可能会带来流拍的结果。

  另外价格方面需要注意的是,根据新出的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》,不再设置保留价,一人报名一人出价即可成交,这对购买者来说,也算是个利好。

  2、限购的问题

  虽然对于司法拍卖房是否属于限购范围的问题,国家层面没有明确的规定,但目前全国在房屋管理的实际操作中,对于司法拍卖的房屋,确实不受限购的限制,能够办理过户手续。当法院出具了《裁决书》和《协助执行通知书》后,司法拍卖房办理过户手续基本没有问题。换言之,司法拍卖房在实践中并不属于限购范围,这又是个大馅饼,在限购城市想买房那叫一个难啊,司法拍卖剑走偏锋,也能避开限购政策,购置到自己想要的房子。当然,按照法院的要求,购买法拍房必须一次交付全款,不能贷款。如果您通过我来拍卖房子我梅显龙,可以帮您解决贷款问题,而且三天就可以放款。专款专享预留发放,无后顾之忧,

  可能主要的原因也在于:现在拍卖房屋都在通过淘宝司法拍卖交易平台发布、出价,使得交易的可视面贯通了全国,也使得对竞拍人资格的审核变成了不可行。淘宝网上进行的司法拍卖面向的是全社会,其它不执行限购的城市可以竞买、过户,上海竞买人一旦竞买成功却因限购无法过户,会导致畅通的流程中出现死节点。

  当然,虽然说司法拍卖的财产是不受限购政策影响的,但具体情形还是应当在参与拍卖前去咨询下执行法院网拍对接人员,如果限购的话在拍卖页面上一般也会有说明。

  3、手续是否完备齐全的问题

  房屋的产权状况是否有问题,三证有没有办好,按揭是否还清,当前的实际居住情况如何?有没有清场?有没有被抵押出去、有没有出租出去、有没有重复抵押、有没有被注册为某个公司的办公地点、房主人登记的姓名与被执行人是否一致、房屋现在是否有人居住等等。有很多有纠纷的买下来会有很多麻烦,倒不是说这样的房子不能买,而是要提前弄清楚,然后考衡量拍卖价格是否合适时需要考虑进去。您需要我这样的专业中介来帮您全权代理解决你的疑难问题。

  具体房子的这些内容在淘宝司法拍卖的详情页都会有所陈述,大家要留意分辨。如果在页面上没有提及,也可以向对接的法官进行沟通了解。

  特别是有些房子司法拍卖成功,并且也顺利过了户,可在收房时,原房主以不知情为由,据不交房。反馈到法院,法院也以还有人居住不予以强制执行。另外,法拍房还可能遇到唯一住房的问题。2004年最高人民法院出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》称,对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。所以在司法实践中,法院从维护社会稳定角度考虑,被执行人名下只有一套房产的,是往往不予执行。

  笔者的建议是当你对该房感兴趣时,一定要委托想我这样的专业从事拍卖房的中介来帮您去做尽调。以免造成不必要的损失。

  4、房产欠费问题

  欠费主要是水电气费和物业费。在了解是否具备购买条件后,重点关注拍卖房屋是否存在欠费问题。购买拍卖房屋,一定要提前到现场实地考察,了解项目是否有拖欠物业费、取暖费、水电气费的情况。

  现在的司法拍卖都还是非常透明的,我指的是长三角这一带,其它的没参与过,没有发言权。象物业费、水电气等欠费情况都会在该房产的详细信息中列明,并精确到分。所以你在评估该房子是否该购买时,也需要将欠费部分纳入到成本范畴中进行考虑。

  5、是否有租房备案

  特意把租房备案单独拿出来说,上了这个当的人实在太多了。根据物权法等法律规定,如果租赁在前、抵押在后的,拍卖成交后原租赁合同继续有效。但有些恶意逃废债务的,会把租赁合同签的很长,甚至10年、20年。那么你如果拍卖了这种附带租赁合同的房屋,买下了之后由于承租人的存在,自身还是没法搬进去住。更有甚者,有的一开始说没有租赁,等你拍卖后,突然又冒出了租赁合同或者突然有人在里面居住而不肯腾退,那就非常麻烦了。所以您一定要委托专业中介做调查。

  网上有很多这样的坑爹例子,比如今年1月份,张先生通过司法拍卖购得宝安区某房。3月份,张先生从法院拿到了《执行裁定书》等文件,不过资料中却包含一份“租房合同”,承租方两名人士在房屋内居住,自称已经住了两年多了,其老板是房屋原业主的债主,老板签订租赁合同时“一次性付给了出租方90万元租金”……张先生说最初自己是在深圳市土地房产交易中心看到该房产拍卖信息,当时拍卖信息上确有“租约”二字,不过没想到的是,租约竟会长达15年。其称,租赁合同载明租金按月支付,一次性付了90万不合常理,并且租约一般是签一年,最长不过三年,该房产一下多出了15年租约,这种情况要么你就出钱摆平,要么就等租约期满,没有什么好的办法。

  6、税费问题

  司法拍卖交税的特殊性在于,上下家税费由买受人一人承担。用脚趾头想都知道法院或者拍卖行不可能给你交税。而且纳税有一个很重要的特征——必须当场全额缴纳。

  对于这个税费均由买受人承担,其实也很好理解。其原因在于司法拍卖的房屋中大多数被执行人也就是原房主已经无力偿债,或已外逃下落不明。因此在司法拍卖中惯例就是由拍卖成交人全额交付所以过户相关费用,该条款也都在拍卖时载明,一般没有出过很大的争议。但如果房屋本身价值超过被执行金额营业税等出卖人费用肯定被执行人出,如果不足额只能由购房人出。

  不同地区税费减免等政策也有所不同。房子过户也就契税,营业税和所得税,这几个是大头。但这些税都是按评估价格来计算的,我举个例子,你这套房子50万元,但评估价格在100万元的话,如果契税按1.5个点,营业税按5.5个点计算的话,虽然税率只有7%,但基数按100万元来算的话是7万元,折到你50万元的房价上那就达到14%的费率了。

  笔者就有个网上来找我解决问题的朋友,他通过司法拍卖,前段时间其他手续终于在法院办理好了,开开心心的去房管所过户,到那一看傻了眼,一套50W的房子,杂七杂八的费用加上去过户费竟然高达20%?还全部要买家出,这个价格已经超过本镇周边新开盘或者已经建好在售的房子房价了,本来拍卖就是全款支付不能贷款,因为便宜而购买,这样一来交这么高的过户费,简直比贵的还贵!

  网上也有很多类似的例子,如王先生通过司法拍卖拍得一套住宅,成交价150万,面积100平方米,此房屋原系某公司所有,该公司于2004年购入,价格60 万,从未交纳过房产税。在王先生办理过户手续时被要求交税,经咨询国税和地税部门,需要交纳各种税收近50万。坑有多大,大家可想而知。所以,大家别光看司法拍卖的房子便宜就跃跃欲试想出手啊,一定要算清楚,这个世界还是馅饼与陷阱共存的。

  对了,搞不清楚时,大家就记得,司法拍卖的价格,说白了就是法院最终要拿到的数,其余产生的费用都由买方担,记住这点就行了。

  附个税费的计算方法吧,大家看看,都是指评估价,切记。

  A、如果该房原是个人物业,税费如下:

  卖方税:1、个人所得税:(评估价-原价)*20%或评估价*3%。

  2、营业税:(评估价-原价)*5.5%或评估价*5.5%。

  3、土地增值税:(评估价-原价)*30%至60%或评估价*30%至60%。(注:此点税率为四级累进,按差价越大税率越高,税率分别是30%、40%、50%、60%)

  买方税:1、契税:评估价*3%。

  双方税:各一仟左右。

  B、如果该房原是公司名下物业。

  卖方税:1、营业税:(评估价-原价)*5.5%。

  2、土地增值税:(评估价-原价)*30%至60%。(注:此点税率为四级累进,按差价越大。税率越高,税率分别是30%、40%、50%、60%)

  买方税:1、契税:评估价*3%。

  双方税:各一仟左右。

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  7.能否贷款的问题

  司法拍卖支持贷款,这也是为了降低了群众参与司法拍卖房产的门槛,既满足了竞买人的融资需求,又提升了法院的执行工作质效,法院规定拍啊秘方需一次性缴纳全款,但是如果您通过我来拍卖我司拍卖可以做贷款,且三日内可放款。

  最后贷款过程中需要注意的一点是,关于过户,放款的时间顺序一定要在法院和银行都问清楚情况。有不少案例中提及存在法院要求先放款再过户,而银行要求先过户再放款的两难境地,到时候作为竞拍人就真的欲哭无泪了。

  8、户籍变更问题

  如果购房后需要户口过户,就目前而言据我所知,这并不属于拍卖房产中内容。购买房屋后法院只负责将房产登记过户。此后户口过户就是按照普通的公安户口登记流程走。目前只有极少数的法院会承诺协助将户口过户。

  这是因为法院强制拍卖被执行人房产的,只处理房屋权属问题,不处理户口问题。而户口与房屋只是挂靠关系或者称为公安户籍管理关系,与房屋权属无关。

  另外,对于原户主来说,如果原户主不主动将户口迁走的话,是没有办法将原户口强制迁移的,合同上没有将迁户单独写明违约成本,法院也不会受理,公安机关也不能强制迁移户口,所以,在此也告之即将买学区二手房的朋友,购二手房一定要将户籍问题写入合同并制定违约成本,交房前一定要去派出所查询户口迁出情况,尤其是需要入户上学的购房者。

  所以如果有落户需求的,还是需要自己先去了解清楚户籍变更的相关情况,了解清楚了再去拍,才不会事后后悔。




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